reits是什么意思_reits基金怎么开户购买

什么是REITs基金

REITs(Real Estate Investment Trusts)，即不动产投资信托基金，简单来说就是通过证券化方式将不动产资产或权益转化为流动性较强的标准化金融产品，在证券交易所公开交易。而国内试点的基础设施公募REITs，是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。

一句话概括，公募REITs是通过募集众多投资者的资金，用于投资不动产来获得收益的一种金融产品。

与普通公募基金不同，公募REITs采取网下询价的方式确定基金份额认购价格，公众投资者以询价确定的认购价格，通过销售机构参与基金份额认购。

REITs的收益主要来自两部分

1、高比例分红。基础设施公募REITs产品采取强制分红政策，要求收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，稳定的分红率类似于债券的派息，表现出债性特点，但强制分红并不等同于债券的固定利息回报。

2、交易差价。基础设施公募REITs采取封闭运作，但后续会在交易所上市交易，投资者可以在二级市场进行竞价交易。基础设施公募REITs上市首日涨跌幅限制为30%，上市首日以后涨跌幅限制为10%。

从已经申报的REITs产品来看，预计现金流分派率普遍在4%-12%之间，国金、浙商以及富国REITs还给出了内部收益率预测，基本在6%左右，超过传统国债、中高等级信用债投资的一般收益。

从风险收益特征来看，公募REITs介于股票和债券之间，风险特征比债券要高，不同的项目会有不同的风险等级。作为另类投资产品，公募REITs与股票、债券等其他主流投资品种的相关性较低，能够有效分散投资组合的风险。长期来看，REITs的长期回报率表现优异。

REITs值得买吗

从产品设计来看，基础设施公募REITs仍然主要面向的是战略投资者和机构投资者。

按照规定，公募REITs的首次发售，分为战略配售、网下询价并定价、网下配售、公众投资者认购等多种方式。其中，战略投资者包括基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方，以及其它专业机构投资者，且原始权益人配售比例至少20%;网下投资者为证券公司、基金管理公司、信托公司、财务公司、保险公司、商业银行及其理财子公司等专业机构投资者，配售比例不得低于剩余份额的70%。也就是说，剩给个人投资者的配售比例最高只有24%。

对于投资者来说，公募REITs产品结构等信息复杂一些，可能是目前公众接触的最复杂的产品类型。那么，公募REITs产品对普通投资者而言，有怎样的投资价值?

公募REITs作为一种资产组合分散化管理的有效工具，和其他资产类别的相关性较低，投资公募REITs有助于降低由股票和债权构成的资产组合风险并提高其分红率水平。此外，由于公募REITs具有强制分红要求，并受益于稳定的派息水平以及资产成熟运营，可有效对冲周期性波动风险。

对于投资者来说，基建市场拥有着巨大的体量和存量，以往资本市场基础设施类资产投资价值只能部分体现在债券，ABS等产品上，且这些产品小众化，普通投资者参与门槛高。本次公募REITs将把优质的基础设施建设项目以公募基金的模式推向市场，扩大了市场的参与度，普通投资者也有望分享国家经济和不动产市场发展的红利。而且，公募REITs拥有投向明确、强制分红、低杠杆限制等特点。

此外，公募REITs通过设置强制分红比例，可以将投资经营可能获得的收益相对较高比例地分配给投资者，这使投资者有望获得相对稳定的投资收益。这一点非常契合保险资金、养老金、企业年金等长期化资金的配置方向。

从海外经验来看，个人投资者和机构投资者都会买REITs产品，由于投资期限较长且波动相对稳定，个人投资者通常会通过养老金账户来进行投资;但在国内，由于REITs产品设计较为复杂，普通投资者刚开始的接受度一般，该类产品的主要受众仍然是机构投资者。

REITs该怎么选

对于投资者而言，公募REITs是一种低门槛投资不动产的工具，通常来说具有长期收益较好并且分红较为稳定的优势，具备较好的投资价值。此外，作为另类投资产品，公募REITs与其他主流投资品种的相关性较低，能够有效分散投资组合的风险。

本次获批的项目底层资产主要包括产业园、仓储物流、高速公路、垃圾污水处理等。REITs破冰，示范意义很强，预计未来更多项目将登陆资本市场。

不同的REITs适合不同的投资者，比如像高速公路类的经营权类REITs，可能比较受银行理财、基金公司等机构投资者青睐，因为现金流稳定，波动风险相对较小;而产业园区、仓储物流等产权类REITs，因为会涉及到租约问题，现金流波动风险较大，就更适合风险偏好更高的投资者。

值得注意的是，从招募说明书来看，项目的存续期都很长，15年到99年不等，如何向投资者解释存续期的问题?存续期到期之后，该项目是否面临退市的问题?

对此，有些投资人可能不会选择持有到期，为了满足不同投资期限需求的投资者，最大程度上保障投资者的利益，使他们有更良好的投资体验，用场外基金账户认购的投资者也可以通过转托管业务将资金转移到场内进行交易，获得相对充足的流动性。

另外，这些产品分别收取管理费、托管费、认购费等费用。管理费采取固定+浮动的模式，因为采取封闭运作模式，没有申购费及赎回费。

当然，基础设施REITs是一类新的基金品种，投资者要了解清楚这类基金的风险收益特征，不能盲目投资。

reits基金怎么开户购买

Reits基金属于场内基金，可以通过证券账户进行购买和交易。证券账户的开户流程操作如下：

1.手机号识别或者注册进入开户

2.开户内容主要涉及个人信息，住址、职业、收入等信息

3.上传身份证有效原件的信息，需要拍摄身份证原件正反面照片

4.填写银行卡信息，一位数字也不要差，不然绑定不了

5.风险测评，这个就是看你是什么类型的投资者，测评结果不影响开户

大家一定要记得股票开户前最好提前联系券商的客户经理，他会根据您资金量的多少和股票交易的频繁度，帮您申请合适的佣金优惠。

账号开户之后，您就可以购买Reits基金了，申购Reits基金的方式主要分为两种，一种是通过华夏基金渠道，或者天天基金等第三方软件购买，这种叫场外申购，一般有封闭期和时间限制，个人不建议。

还有一种就是通过券商APP购买，这种方式相对比较灵活，上市即可卖出。申购时大家记得在APP上要通过场内申购，不要直接输入代码，直接输入代码会被默认为场外。申购资金为锁定状态，1000元起购。这个跟单纯打新不一样，一定要在账户上充钱。

如果您已经开通证券账户：

在交易时间要提前在券商交易软件中，找到【业务开通】或【业务办理】模块，先开通“基础设施基金”的权限。

开通权限后，和正常的购买股票方式一样，输入您想要购买的reits的代码，就可以参与了。

如果您还未开通证券账户，可以参考下面的流程先开通证券账户：

一：线下办理：本人携带有效身份证件加绑定的银行卡，亲自去家附近的营业部办理，工作人员会全程指导

二：线上办理开户流程：

1：微信扫开户二维码或者点击开户链接，整备好身份证和银行卡，点击立即开户即可开启开户流程。

2、接下来就是根据界面要求填写一些基础的客户信息资料信息，填完之后，再点击下一步

3、根据提示上传身份证正反面，上传成功之后，点击下一步进行拍照身份验证，在线开户客服会与你进行视频认证

4、开立沪市，深市，以及也可以把基金账户勾上，一并开了。签约存管银行

5、风险测评，按实际回答即可

6、提交开户申请后等待电话回访即可。